Gonul
New member
%50 Emsal Ne Demek? Kafaları Karıştıran Oranın Farklı Yorumları
Merhaba forumdaşlar,
Konulara farklı pencerelerden bakmayı seven biri olarak bugün sıkça duyduğumuz ama her ortamda başka başka anlaşılan bir ifadeyi masaya yatırmak istiyorum: “%50 emsal”. Bunu kimi “inşaat hakkı yarı parsel” diye okuyor, kimi “emsal artışı yüzde elli” diye; bir başkası ise “emsal bedel/emsal kira” gibi bütçe ve vergi dünyasına çekiyor. Gelin, tartışmayı veriye dayalı örneklerle ve gerçek hayattan küçük hikâyelerle zenginleştirelim; sonunda da sözü size bırakayım.
---
Emsal Nedir? Kısa, Net, Çerçeveli
Gayrimenkul ve şehircilik dünyasında “emsal” iki ana kulvarda karşımıza çıkar:
1. İmar bağlamında emsal (KAKS): Parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı inşaat alanını parsel alanına oranlayan katsayı. Örnek: Emsal=1.00 ise, 1.000 m² parselde toplam 1.000 m² kapalı alan hakkı vardır.
2. Piyasa/değerleme bağlamında emsal: “Karşılaştırılabilir örnek (comparable)” demektir; benzer taşınmazların fiyat/kira/şartları üzerinden değer kıyaslanır.
Günlük dildeki “%50 emsal” ifadesi, çoğu zaman 1. maddedeki imar emsali ile ilişkilendiriliyor; ama tek anlam bu değil.
---
“%50 Emsal” İfadesinin Dört Olası Okuması
1. Emsal = 0.50 (KAKS=0,50)
En düz okuma budur. “%50”yi oran gibi kullanıp “yarım” emsal demek ister.
- Örnek hesap: Parsel 1.000 m², emsal 0,50 → azami toplam kapalı alan = 1.000 × 0,50 = 500 m².
- Bu 500 m², katlara dağıtılır: 2 kat planlarsan ~250+250; 3 kat planlarsan ~166+… gibi (plan notları, çekme mesafeleri ve bağımsız bölümler arası dağılım ayrıca belirlenir).
2. Emsal artışı %50
Bazı duyurularda “emsal artışı %50” denir; bu, mevcut emsalin %50 artırılması anlamına gelir.
- Örnek: Emsal 1,00 iken %50 artış → yeni emsal 1,50.
- Parsel 1.000 m² → toplam kapalı alan 1.500 m²’ye çıkar. Yani ek 500 m² inşaat hakkı.
3. TAKS ile karışıklık: %50 taban oturumu
“%50” bazen TAKS (taban alanı katsayısı) için söylenir; o ise zemin katta parselin en fazla ne kadarını kaplayabileceğini anlatır.
- Örnek: TAKS %50 demek, zemin katta en çok parselin yarısına oturabilirsin. Bu, toplam inşaat alanı (emsal/KAKS) ile karıştırılırsa hatalı sonuç çıkar.
- Kısaca: TAKS = zemin oturum, KAKS/Emsal = toplam kapalı alan.
4. Değerleme ve vergide “emsal” kavramı
Kimi sektör sohbetlerinde “emsal” denince “emsal bedel/emsal kira” gibi konular da gündeme gelir. Buradaki “%50” çoğu kez ağırlıklandırma (“ben bu karşılaştırma setinde şu emsale %50 ağırlık veririm”) ya da idari hesap kurallarıyla ilgilidir. Bu anlam, imar emsalinden tamamen farklı bir dünyadır.
---
Adım Adım Rakamlarla: Hızlı Mini Senaryolar
- Senaryo A (Emsal=0,50): Parsel 800 m² → toplam inşaat alanı 800 × 0,50 = 400 m². 2 katlı tasarımda ~200+200 düşünebilirsin (plan notları hariç).
- Senaryo B (Emsal artışı %50): Mevcut 1,20 → yeni 1,80. Parsel 1.200 m² → 1.200 × 1,80 = 2.160 m² toplam. Önceden 1,20 iken 1.440 m² idi; +720 m² ek alan doğar.
- Senaryo C (TAKS %50, Emsal 1,00): Parsel 1.000 m². Zemin katta en fazla 500 m² oturabilirsin (TAKS). Toplamda ise 1.000 m² kapalı alan hakkın var (Emsal). Bu, 2 kat × 500 m² ya da 3 kat × ~333 m² gibi dağıtılabilir (plan notları ve yükseklik-limitleri belirleyicidir).
> Not: İmar plan notları; balkon, galeri boşluğu, sığınak, yangın merdiveni, açık/kapalı çıkmalar, otopark düzeni gibi pek çok kalemin emsale dahil/dahil değil oluşunu belirler. Belediyeden belediyeye nüans değişebilir.
---
Erkeklerin Objektif–Veri Odaklı Yaklaşımı: Metre Kare, Nakit Akımı, Risk
Forumda erkek arkadaşların tepkileri genelde şu çizgide oluyor: “Hesabı ver, tabloyu görelim.” Onlar için emsal;
- Brüt–net dağılımı, verimlilik (%), m² başına maliyet, geri dönüş süresi, satış hızı (absorpsiyon) ve duyarlılık analizi demek.
- “Emsal artışı %50” görülünce ilk akla gelen: fazladan m² → artan gelir; ama hemen ardından maliyet şişmesi, arsa payı–yüklenici ayrımı, proje süresi ve finansman riskleri masaya yatırılır.
Küçük bir hikâye: Emre, 1.000 m² parselde emsal 1,00’dan 1,50’ye çıkan bir projeye baktığında “Harika, +500 m²!” diye sevindi. Excel’de nakit akımına koyduğunda gördü ki: artan kat adedi asansör–yangın merdiveni–tesisat şaftı gibi ortak alanları büyütüyor; satışa konu net m² düşündüğü kadar artmıyor. Ayrıca inşaat süresi 4 ay uzayınca finansman maliyeti kazancı törpülüyor. Sonuç: kârlılık + ama sanıldığı kadar değil. Emre’nin dersi: “Emsal tek başına değil, net/satılabilir m² ve zaman ile okunmalı.”
---
Kadınların Duygusal–Toplumsal Yaklaşımı: Komşuluk, Işık, Oyun Alanı
Kadınların yorumları ise çoğunlukla yaşam kalitesi ve mahalle dokusu üzerinden geliyor:
- “Emsal yükseldikçe ışık–gölge dengesi nasıl etkilenir? Çocukların açık alanı azalır mı?”
- “Trafik, otopark, gürültü ve yaya güvenliği nasıl yönetilecek?”
- “Komşuluk kültürü ve aidiyet hissi bozulmadan yoğunluk artışı mümkün mü?”
Zeynep’in hikâyesi: Mahallesinde emsal artışı konuşulurken ilk sorusu “Park büyüyor mu?” oldu. Belediyenin yeni plan notlarında zemin kattaki ticaret bandı genişliyor, ama sosyal donatı için ayrılan alan sınırlı. Zeynep diyor ki: “Metrekare artsın eyvallah; ama güneş gören avlu, oyun alanı, yaya yolu planı olmadan bu yoğunluk aileler için yorucu.” Onun dersi: “Emsal, teknik bir katsayı değil; gündelik hayatın ritmi.”
---
Disiplinlere Göre “%50 Emsal”in Anlamı
- Mimar: Kütle yerleşimi, kat adedi, çekme mesafeleri, emsale dahil/dahil değil kalemlerin optimizasyonu.
- Şehir plancısı: Yoğunluk–altyapı kapasitesi, sosyal donatı standardı, gölge–rüzgâr koridoru, mikro iklim.
- Müteahhit/Yatırımcı: Satılabilir net m², maliyet–gelir–zaman üçlüsü, pazarlık gücü.
- Bankacı/Değerleme uzmanı: Emsal (comparable) seti, iskonto oranı, duyarlılık (fiyat/maliyet/süre).
- Sakin/Kiracı: Güneş, hava, komşuluk, güvenlik, erişilebilirlik, kira/aidat etkisi.
---
Sık Karışıklıklar ve Pratik Kontrol Listesi
- “%50 emsal” ≠ “TAKS %50”: İlki toplam kapalı alan, ikincisi zemin oturumu.
- Emsal artışı %50 demek, emsalin 1,00’dan 1,50’ye çıkmasıdır; “emsal = %50” ile karıştırmayın.
- Emsale dahil–hariç kalemleri plan notlarından teyit edin (balkon, açık çıkma, sığınak, otopark, teknik hacim vb.).
- Net/Satılabilir m²’yi ayrıca hesaplayın: Koridor, şaft, ortak alan genişledikçe net pay düşer.
- Sosyal etkiyi kontrol edin: Otopark kapasitesi, okul–sağlık–yeşil alan eşiklerini es geçmeyin.
- Zaman faktörü: Proje süresi uzarsa finansman ve fırsat maliyeti, emsal artışının getirisini törpüleyebilir.
---
Veri ve Hikâyeyi Buluşturmak: Dengeli Okuma Önerisi
- Veri tarafı şunu söyler: “Emsal 0,50 demek parselin yarısı kadar toplam kapalı alan hakkı; emsal artışı %50 demek mevcut hakkın 1,5 katına çıkması.”
- Hikâye tarafı ekler: “Bu sayı, evinizin güneşini, sokağın sesini, çocuğunuzun oyun alanını ve komşunuzla selamı etkiler.”
- Doğru soru seti: “Bu projede emsal tam olarak ne? Artış mı, oran mı? TAKS ne? Plan notları emsale neleri dahil ediyor? Net m² kaç? Sosyal donatı planı nerede?”
---
Tartışmayı Ateşleyelim: Sizin Deneyimleriniz Ne Diyor?
- Sizin çevrenizde “%50 emsal” nasıl kullanılıyor: KAKS=0,50 mi, yoksa emsal artışı %50 mi?
- TAKS–KAKS karışıklığını en çok nerede görüyorsunuz; bunun çözümü için hangi basit görseller/tablolar işe yarar?
- Projelerde emsal artışı olduğunda otopark–yeşil alan–gölge gibi toplumsal etkiler yeterince telafi ediliyor mu? Somut örnek verebilir misiniz?
- Net m² ile toplam m² farkının yatırım kararınızı nasıl değiştirdiğini yaşadınız mı?
- Belediyenizde emsale dahil/dahil değil listesinde sizi şaşırtan bir kalem var mı?
Hadi, verilerle ve sahadan hikâyelerle devamını birlikte getirelim; hem rakamları hem de hayatı aynı masada konuşalım.
Merhaba forumdaşlar,
Konulara farklı pencerelerden bakmayı seven biri olarak bugün sıkça duyduğumuz ama her ortamda başka başka anlaşılan bir ifadeyi masaya yatırmak istiyorum: “%50 emsal”. Bunu kimi “inşaat hakkı yarı parsel” diye okuyor, kimi “emsal artışı yüzde elli” diye; bir başkası ise “emsal bedel/emsal kira” gibi bütçe ve vergi dünyasına çekiyor. Gelin, tartışmayı veriye dayalı örneklerle ve gerçek hayattan küçük hikâyelerle zenginleştirelim; sonunda da sözü size bırakayım.
---
Emsal Nedir? Kısa, Net, Çerçeveli
Gayrimenkul ve şehircilik dünyasında “emsal” iki ana kulvarda karşımıza çıkar:
1. İmar bağlamında emsal (KAKS): Parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı inşaat alanını parsel alanına oranlayan katsayı. Örnek: Emsal=1.00 ise, 1.000 m² parselde toplam 1.000 m² kapalı alan hakkı vardır.
2. Piyasa/değerleme bağlamında emsal: “Karşılaştırılabilir örnek (comparable)” demektir; benzer taşınmazların fiyat/kira/şartları üzerinden değer kıyaslanır.
Günlük dildeki “%50 emsal” ifadesi, çoğu zaman 1. maddedeki imar emsali ile ilişkilendiriliyor; ama tek anlam bu değil.
---
“%50 Emsal” İfadesinin Dört Olası Okuması
1. Emsal = 0.50 (KAKS=0,50)
En düz okuma budur. “%50”yi oran gibi kullanıp “yarım” emsal demek ister.
- Örnek hesap: Parsel 1.000 m², emsal 0,50 → azami toplam kapalı alan = 1.000 × 0,50 = 500 m².
- Bu 500 m², katlara dağıtılır: 2 kat planlarsan ~250+250; 3 kat planlarsan ~166+… gibi (plan notları, çekme mesafeleri ve bağımsız bölümler arası dağılım ayrıca belirlenir).
2. Emsal artışı %50
Bazı duyurularda “emsal artışı %50” denir; bu, mevcut emsalin %50 artırılması anlamına gelir.
- Örnek: Emsal 1,00 iken %50 artış → yeni emsal 1,50.
- Parsel 1.000 m² → toplam kapalı alan 1.500 m²’ye çıkar. Yani ek 500 m² inşaat hakkı.
3. TAKS ile karışıklık: %50 taban oturumu
“%50” bazen TAKS (taban alanı katsayısı) için söylenir; o ise zemin katta parselin en fazla ne kadarını kaplayabileceğini anlatır.
- Örnek: TAKS %50 demek, zemin katta en çok parselin yarısına oturabilirsin. Bu, toplam inşaat alanı (emsal/KAKS) ile karıştırılırsa hatalı sonuç çıkar.
- Kısaca: TAKS = zemin oturum, KAKS/Emsal = toplam kapalı alan.
4. Değerleme ve vergide “emsal” kavramı
Kimi sektör sohbetlerinde “emsal” denince “emsal bedel/emsal kira” gibi konular da gündeme gelir. Buradaki “%50” çoğu kez ağırlıklandırma (“ben bu karşılaştırma setinde şu emsale %50 ağırlık veririm”) ya da idari hesap kurallarıyla ilgilidir. Bu anlam, imar emsalinden tamamen farklı bir dünyadır.
---
Adım Adım Rakamlarla: Hızlı Mini Senaryolar
- Senaryo A (Emsal=0,50): Parsel 800 m² → toplam inşaat alanı 800 × 0,50 = 400 m². 2 katlı tasarımda ~200+200 düşünebilirsin (plan notları hariç).
- Senaryo B (Emsal artışı %50): Mevcut 1,20 → yeni 1,80. Parsel 1.200 m² → 1.200 × 1,80 = 2.160 m² toplam. Önceden 1,20 iken 1.440 m² idi; +720 m² ek alan doğar.
- Senaryo C (TAKS %50, Emsal 1,00): Parsel 1.000 m². Zemin katta en fazla 500 m² oturabilirsin (TAKS). Toplamda ise 1.000 m² kapalı alan hakkın var (Emsal). Bu, 2 kat × 500 m² ya da 3 kat × ~333 m² gibi dağıtılabilir (plan notları ve yükseklik-limitleri belirleyicidir).
> Not: İmar plan notları; balkon, galeri boşluğu, sığınak, yangın merdiveni, açık/kapalı çıkmalar, otopark düzeni gibi pek çok kalemin emsale dahil/dahil değil oluşunu belirler. Belediyeden belediyeye nüans değişebilir.
---
Erkeklerin Objektif–Veri Odaklı Yaklaşımı: Metre Kare, Nakit Akımı, Risk
Forumda erkek arkadaşların tepkileri genelde şu çizgide oluyor: “Hesabı ver, tabloyu görelim.” Onlar için emsal;
- Brüt–net dağılımı, verimlilik (%), m² başına maliyet, geri dönüş süresi, satış hızı (absorpsiyon) ve duyarlılık analizi demek.
- “Emsal artışı %50” görülünce ilk akla gelen: fazladan m² → artan gelir; ama hemen ardından maliyet şişmesi, arsa payı–yüklenici ayrımı, proje süresi ve finansman riskleri masaya yatırılır.
Küçük bir hikâye: Emre, 1.000 m² parselde emsal 1,00’dan 1,50’ye çıkan bir projeye baktığında “Harika, +500 m²!” diye sevindi. Excel’de nakit akımına koyduğunda gördü ki: artan kat adedi asansör–yangın merdiveni–tesisat şaftı gibi ortak alanları büyütüyor; satışa konu net m² düşündüğü kadar artmıyor. Ayrıca inşaat süresi 4 ay uzayınca finansman maliyeti kazancı törpülüyor. Sonuç: kârlılık + ama sanıldığı kadar değil. Emre’nin dersi: “Emsal tek başına değil, net/satılabilir m² ve zaman ile okunmalı.”
---
Kadınların Duygusal–Toplumsal Yaklaşımı: Komşuluk, Işık, Oyun Alanı
Kadınların yorumları ise çoğunlukla yaşam kalitesi ve mahalle dokusu üzerinden geliyor:
- “Emsal yükseldikçe ışık–gölge dengesi nasıl etkilenir? Çocukların açık alanı azalır mı?”
- “Trafik, otopark, gürültü ve yaya güvenliği nasıl yönetilecek?”
- “Komşuluk kültürü ve aidiyet hissi bozulmadan yoğunluk artışı mümkün mü?”
Zeynep’in hikâyesi: Mahallesinde emsal artışı konuşulurken ilk sorusu “Park büyüyor mu?” oldu. Belediyenin yeni plan notlarında zemin kattaki ticaret bandı genişliyor, ama sosyal donatı için ayrılan alan sınırlı. Zeynep diyor ki: “Metrekare artsın eyvallah; ama güneş gören avlu, oyun alanı, yaya yolu planı olmadan bu yoğunluk aileler için yorucu.” Onun dersi: “Emsal, teknik bir katsayı değil; gündelik hayatın ritmi.”
---
Disiplinlere Göre “%50 Emsal”in Anlamı
- Mimar: Kütle yerleşimi, kat adedi, çekme mesafeleri, emsale dahil/dahil değil kalemlerin optimizasyonu.
- Şehir plancısı: Yoğunluk–altyapı kapasitesi, sosyal donatı standardı, gölge–rüzgâr koridoru, mikro iklim.
- Müteahhit/Yatırımcı: Satılabilir net m², maliyet–gelir–zaman üçlüsü, pazarlık gücü.
- Bankacı/Değerleme uzmanı: Emsal (comparable) seti, iskonto oranı, duyarlılık (fiyat/maliyet/süre).
- Sakin/Kiracı: Güneş, hava, komşuluk, güvenlik, erişilebilirlik, kira/aidat etkisi.
---
Sık Karışıklıklar ve Pratik Kontrol Listesi
- “%50 emsal” ≠ “TAKS %50”: İlki toplam kapalı alan, ikincisi zemin oturumu.
- Emsal artışı %50 demek, emsalin 1,00’dan 1,50’ye çıkmasıdır; “emsal = %50” ile karıştırmayın.
- Emsale dahil–hariç kalemleri plan notlarından teyit edin (balkon, açık çıkma, sığınak, otopark, teknik hacim vb.).
- Net/Satılabilir m²’yi ayrıca hesaplayın: Koridor, şaft, ortak alan genişledikçe net pay düşer.
- Sosyal etkiyi kontrol edin: Otopark kapasitesi, okul–sağlık–yeşil alan eşiklerini es geçmeyin.
- Zaman faktörü: Proje süresi uzarsa finansman ve fırsat maliyeti, emsal artışının getirisini törpüleyebilir.
---
Veri ve Hikâyeyi Buluşturmak: Dengeli Okuma Önerisi
- Veri tarafı şunu söyler: “Emsal 0,50 demek parselin yarısı kadar toplam kapalı alan hakkı; emsal artışı %50 demek mevcut hakkın 1,5 katına çıkması.”
- Hikâye tarafı ekler: “Bu sayı, evinizin güneşini, sokağın sesini, çocuğunuzun oyun alanını ve komşunuzla selamı etkiler.”
- Doğru soru seti: “Bu projede emsal tam olarak ne? Artış mı, oran mı? TAKS ne? Plan notları emsale neleri dahil ediyor? Net m² kaç? Sosyal donatı planı nerede?”
---
Tartışmayı Ateşleyelim: Sizin Deneyimleriniz Ne Diyor?
- Sizin çevrenizde “%50 emsal” nasıl kullanılıyor: KAKS=0,50 mi, yoksa emsal artışı %50 mi?
- TAKS–KAKS karışıklığını en çok nerede görüyorsunuz; bunun çözümü için hangi basit görseller/tablolar işe yarar?
- Projelerde emsal artışı olduğunda otopark–yeşil alan–gölge gibi toplumsal etkiler yeterince telafi ediliyor mu? Somut örnek verebilir misiniz?
- Net m² ile toplam m² farkının yatırım kararınızı nasıl değiştirdiğini yaşadınız mı?
- Belediyenizde emsale dahil/dahil değil listesinde sizi şaşırtan bir kalem var mı?
Hadi, verilerle ve sahadan hikâyelerle devamını birlikte getirelim; hem rakamları hem de hayatı aynı masada konuşalım.